Проектная документация для перепланировки

Часто собственники жилых и нежилых помещений хотят сделать свой объект недвижимости более удобным для использования, и тогда на ум приходит провести ремонтные работы, которые позволят изменить планировку помещения.

Для согласования перепланировки понадобится подготовить проектную документацию, а вот какую именно, будет зависеть от расположения объекта, его назначения и статуса ремонтных работ: планируются или выполнены. Для подготовки проектной документации должен быть соответствующий допуск – СРО. Это некая лицензия, которая должна быть у любой проектной организации, в нём указаны работы по проектированию и обследованию которые может проводить организация. У многих компаний, а тем более частных лиц нет, и не может быть необходимого допуска, так как для его получения и регулярного подтверждения достаточно высокие критерии. Во первых в компании должно быть не менее 2х главных инженеров-проектировщиков с непрерывным стажем от 10 лет в данной сфере деятельности и профильным, высшим образованием, что сразу «отметает» физических лиц. Во вторых за данный допуск ежемесячно нужно платить десятки тысяч, фактически это абонентская плата. Ну и конечно же регулярное подтверждение квалификации специалистов, ежегодно требуется проходить различные экзамены, в случае не сдачи проектировщика ликвидируют из СРО.

Проектная документация для перепланировки квартиры.

  1. Если квартира в Москве:

Первым делом разберём проектную документацию для жилых помещений, то есть квартир. Квартиры всегда расположены в жилых, многоквартирных домах, регламент согласования в столице регулируется 508 ПП г. Москвы. Исполнительным органом, отвечающим за согласование перепланировки, является Жилищная Инспекция.

Если работы планируются:

Когда в базе БТИ нет «красных линий», то перепланировку можно согласовывать предварительно. Для этого понадобится подготовить проект перепланировки и техническое заключение о состоянии несущих конструкций и о возможности перепланировки. Далее можно приступать к утверждению с МЖИ и получению Распоряжения.

Если работы выполнены:

Когда в базе БТИ перепланировка зафиксирована, то она отображается «красными линиями», в таких случаях перепланировку можно согласовать только как самовольную, ранее выполненную. Для этого потребуется подготовить техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. После чего согласовать его в МЖИ и получить Акт о завершённой перепланировке.

 

  1. Если квартира в Московской области:

В московской области основным регламентом является Распоряжение комитета по архитектуре и градостроительству Московской области №27РВ-278 от 16.08.2021.

Исполнительным органом, уполномоченным выдавать решения по согласованию является Администрация населенного пункта, как правило отдел архитектуры и градостроительства.

Если работы планируются:

Перед подготовкой документации необходимо получить технический паспорт из МОБТИ, когда данный документ получен, нужно определиться с будущей планировкой. После чего необходимо подготовить проект перепланировки, который включает в себя как описательную текстовую часть, так и графическую. Далее этот документ направляется в Администрацию на рассмотрение.

Если работы выполнены:

Регламент МО не предусматривает согласование самовольно-выполненной перепланировки, без получения разрешения. Поэтому в случае если работы уже выполнены, порядок действий будет такой же, как и на планируемые, то есть потребуется проект перепланировки. Важно, что бы перепланировка не была зафиксирована МОБТИ, ведь тогда на техническом паспорте будет отметка, что работы выполнены и это может привезти к проблемам при согласовании.

Проектная документация для нежилых помещений в жилых домах:

  1. Если помещение в Москве:

Процедура согласования нежилых помещений в Москве разъяснена в 508ПП г. Москвы, к данным объектам недвижимости более высокие требования, как к документации, так и к самому помещению. Исполнительных органа, в которых предстоит утвердить перепланировку в данном случае два. Это СЭС и МЖИ.

Если работы планируются:

Если перепланировка не зафиксирована в базе БТИ, то работы согласовываются как планируемые. Проектной документацией в данном случае будет проект перепланировки и  техническое заключение о состоянии несущих конструкций и о возможности планируемой перепланировки. Далее эти документы потребуется согласовать с СЭС, а затем с жилищной инспекцией. В итоге заказчик получает Распоряжение, то есть разрешение на ремонтные работы меняющие планировку в соответствии с проектом.

Если работы выполнены:

В случае, когда ремонтные работы в нежилом помещении завершены и это зафиксировано в базе БТИ, то для утверждения новой конфигурации помещения необходимо подготовить техническое заключение о допустимости и безопасности выполненной перепланировки. Это основной документ, который будет в дальнейшем проходить инстанции, а именно СЭС и МЖИ.

 

  1. Если помещение в МО:

Если нежилое помещение расположено в жилом доме на территории Московской области, то оно попадает под зону действия Распоряжения комитета по архитектуре и градостроительству Московской области №27РВ-278 от 16.08.2021. Для владельцев таких помещений это удачное расположение, ведь в МО согласовывать перепланировку нежилого помещения с СЭС необязательно, согласование проходит с одной лишь Администрацией. Конечно, у них тоже полно требований к составу документов, оформлению, но, тем не менее, проходить одну инстанцию всегда лучше, чем две.

Если работы планируются:

Для получения разрешения на планируемую перепланировку требуется подготовить проект перепланировки нежилого помещения. Требований к такому проекту значительно больше, чем к проекту по квартире, что влияет на стоимость и сроки изготовления. После завершения подготовки проектной документации её нужно согласовать с Администрацией.

Если работы выполнены:

Когда работы завершены и требуется их узаконить главное не спешить и не вызывать МОБТИ фиксировать перепланировку. В противном случае они поставят штамп на техпаспорте, в котором будет прописано, что разрешение на ремонтные работы не предъявлено. Это повлечёт за собой проблемы при согласовании. Дело в том, что регламент МО не подразумевает согласование самовольной перепланировки. Поэтому даже если перепланировка выполнена, нужно изготавливать проект перепланировки нежилого помещения и получить разрешения на неё, как будто она только планируется.

Проектная документация для нежилых помещений в нежилых зданиях

В случае согласования перепланировки нежилого помещения расположенного в нежилом, отдельно-стоящем здании, требуется подготовить проект перепланировки и техническое заключение. В данном случае расположение такого здания роли не играет, а так же выполнена там перепланировка или же только планируется.