Согласование перепланировки нежилого помещения в жилом здании в Москве

Оформление технического паспорта:

Перед тем как приступить к согласованию планируемой перепланировки  нежилого помещения мы тщательно изучаем имеющиеся у собственника документы. Если техпаспорта или плана с экспликацией нет, то для дальнейшей работы эту документацию технического учета необходимо получить. План действий будет зависеть от того, в каком доме расположено помещение, обследовалось ли оно когда-нибудь сотрудниками БТИ или нет

Если нежилое помещение расположено в новостройке

При покупке коммерческой недвижимости в домах-новостройках собственник, как правило, видит перед собой пустое помещение, без стен и мокрых точек. Перед вызовом техника из БТИ и оформлением технического паспорта стоит обратить внимание на графику в выписке ЕГРН. Обычно на 3-4 листах таких выписок расположены планы из сведений Росреестра, отображающие то, какая планировка на самом деле должна быть в помещении. Если на этом плане указаны стены в виде обычных линий, значит, застройщик должен был выкладывать их до потолка и только потом сдавать помещение. Если же в выписке стены указаны пунктирными линиями, то застройщик должен был выложить перегородки в один блок, без раствора, как бы просто помечая зоны разных помещений внутри объекта. Если помещение пустое и не сходится с выпиской, то для получения технического паспорта БТИ в «чёрных линиях» придётся самостоятельно заказывать нужные блоки и расставлять их, опираясь на планы выписки. Когда мы убедились, что планировка в помещении соответствует плану из ЕГРН, можно приглашать техника БТИ и оформлять технический паспорт. Технический паспорт нежилого помещения изготавливается 3 недели, а стоимость до 100кв.м. варьируется  от 14 до 20 тысяч рублей. После получения технического паспорта можно приступать к разработке проектной документации, согласованию с Роспотребнадзором (СЭС) и Московской Жилищной Инспекцией.

Если нежилое помещение расположено в доме, по которому есть информация в БТИ

В перечень документов, которые необходимо предоставить в МЖИ для получения Распоряжения входит план до перепланировки из БТИ. В домах, поставленных на кадастровый учёт не так давно, инвентаризации не было, поэтому там мы заказываем обследование для получения документов. Если же дом сдан относительно давно, то, скорее всего, в базе БТИ есть по нему сведения. Таким образом, нужный нам план и экспликацию к нему мы можем заказать либо архиве могорБТИ, либо из действующей базы. Без выхода техника и обследования.

Подводя итог по первому этапу согласования, можно сделать вывод, что технических паспорт с исходной планировкой в домах относительно старого фонда получить проще, чем в новостройке.

Подготовка проекта перепланировки и технического заключения

До начала оформления технического паспорта проектировщик от нашей организации выезжает на объект и проверяет планировку, замеряет сделанную трассировку, возведенные перегородки или же полноценную исходную планировку помещения. Это делается для выявления возможных ошибок застройщика или фиксации изменений в исходной планировке, о которых собственник может и не знать. По готовности технического паспорта наш специалист приступает к разработке технического заключения и проекта перепланировки. Заказчик должен предоставить информацию о будущей планировке помещения. Рассказать где планируются возводиться стены, устанавливаться мокрые точки, какое напольное покрытие будет предусмотрено в помещении. Если помещение имеет особое назначение, то есть согласовывается под какой то определенный вид деятельности, то потребуется ещё раздел технологии. Через несколько дней после получения всей необходимой информации проектировщик подготовит планы, с отображением всего, что планируется в помещении и оправит Вам на согласование. После утверждения документации с заказчиком, планы помещения дорабатываются множеством разделов и схем, и получается проект перепланировки. Затем, проект вместе с заранее сформированным техническим заключением отправляется в печать, подписывается ГИПом и ждёт путешествия по инстанциям.

Согласование проекта перепланировки нежилого помещения с Роспотребнадзором (СЭС)

Долго нашей документации ждать не приходится, и как только она готова, в ближайшие дни мы открываем заявку в СЭС. Согласование с этим органом требуется в соответствии с 508ПП города Москвы, наша задача получить там положительное заключение по результатам экспертизы. В свою очередь мы гарантируем получение положительного заключения с первой подачи, это сэкономит вам время, деньги при оплате пошлины и даст возможность продвигаться по пути согласования дальше. Роспотребнадзор выставляет счёт на оплату, за проведение экспертизы, сумма обычно бывает от 15т.р. до 40т.р., в зависимости от назначения помещения, его площади и планируемых мероприятий. Срок получения положительного заключения 30 рабочих дней.

Согласование перепланировки с Жилищной инспекцией

Когда документы из Роспотребнадзора получены, мы подписываем ранее готовую проектную документацию электронно-цифровой подписью и направляем на рассмотрение в МЖИ. После регистрации обращения заявление отправляется на рассмотрение, на срок 20 рабочих дней. Когда вы доверяете этот этап нам, то вы экономите своё время, вам не нужно отслеживать сроки, вникать в процедуру подачи документов, знать законы и регламенты что бы убедить исполнителя ведомства в законности проекта. Нежилые помещения рассматривают более, так скажем, пристально, чем квартиры, поэтому получить разрешение на перепланировку нежилого помещения с первой подачи удаётся не всегда. В 60% случае мы получаем положительное заключение с первой подачи, но не редко МЖИ направляет отказ с требованием внести в документы дополнительные разделы или описать подробнее какую либо конструкцию, добавить схемы, узлы, расчёты. В подобных ситуациях сотрудники нашей компании оперативно вносят требуемые изменения и подают документы повторно, вам не нужно никуда ездить и забирать это возражение, не нужно вникать, что требует инспекция, всё это мы делаем самостоятельно. По итогам этого этапа вы получаете Распоряжение МЖИ, что означает возможность законно приступить к ремонту нежилого помещения.

Утверждение новой планировки после ремонта, получение Акта о завершённой перепланировке

После окончания ремонтных работ можно двигаться дальше. Помещение готово к прохождению приёмочной комиссии, когда планировка в помещении полностью соответствует проекту, в том числе произведён монтаж/демонтаж перегородок, установлены и подключены мокрые точки, устроено напольное покрытие и другие работы, указанные в проекте. Далее специалист из нашей организации направляется на обследование и обмер объекта. Его задача проверить выполненные работы, что бы не получить отказ при вызове инспектора. По возвращению в офис проектировщик направляет заказчику планы с размерами и конфигурацией новой планировки. Обычно она совпадет с согласованным проектом, ведь заказчики изначально предупреждены о важности выполнения работы строго по проекту, иначе документы придётся согласовывать заново. При подаче в инспекцию заказчик обязан предоставить акты на скрытые работы по гидроизоляции и звукоизоляции. Эти акты должны подписать строители с допуском СРО, которые выполняли ремонт на объекте. Если на объекте работы проводила бригада без лицензии, то выход из ситуации есть, и мы вам поможем. Когда всё готово к приёмочной комиссии, мы направляем заявление на оформление Акта о завершённой перепланировке. На объект выходит комиссия и проводит осмотр, по результатам которого, если отклонений от согласованного ранее проекта нет, выдаёт тот самый Акт о завершённой перепланировке нежилого помещения в жилом, многоквартирном доме. На основании полученного документа собственник помещения может переоформить документы в БТИ с новой планировкой или обратиться в Росреестр для внесения изменений в площадь объекта.

Оформление технического паспорта:

На начальном этапе согласования выполненной перепланировки важно понимать, помещение находится в новостройке или же в доме, поставленном на кадастровый учёт десять и более лет назад. На каком этаже находится помещение, есть ли к нему доступ обособленный от жилой части здания (не через подъезд).

Если квартира расположена в новостройке

Если вы только приобрели нежилое помещение в новостройке, и не оформляя технический паспорт с вызовом техника БТИ приступили к ремонтным работам, то это усложняет процесс согласования. Наши специалисты часто сталкиваются с подобными ситуациями и знают, как в них поступать и какие есть «лазейки», но, тем не менее, на это тратится довольно таки много времени. Дело в том, что на основании 508ПП  города Москвы при утверждении самовольно-выполненной перепланировки мы должны включать исходные документы БТИ в проектную документацию. А если после сдачи помещения БТИ его не обследовало, то и исходную документацию найти у них не получится. В таких случаях приходится запрашивать исходную, строительную документацию у автора проекта дома, предоставлять её БТИ, «обкладываться» разными письмами об отсутствии других документов и утверждать это с МЖИ. Когда тот или иной исходный план у нас, мы проводим обследование помещения, выявляем возможные нарушения, фиксируем выполненные работы. После чего обращаемся в БТИ за оформлением технического паспорта в «красных линиях», они означают наличие изменения от изначального плана, другими словами самовольную перепланировку. Первичный технический паспорт на площадь до 100кв.м. обойдется в 14-20т.р.

Если нежилое помещение расположено в доме, по которому есть информация в БТИ

В помещениях, которые расположены в таких домах не так страшно, если перепланировка выполнена самовольно. Планы до перепланировки всегда можно найти в базе или архиве мосгорБТИ. Когда исходный план у нас, наш специалист выезжает на обследование помещения, производит замеры и сравнивает отклонения от исходного плана, тем самым выявляя все сделанные работы и возможные нарушения. Перед тем как самостоятельно оформить документы в БТИ мы всегда рекомендуем обратиться к нам, ведь если сотрудники технической инвентаризации найдут в помещении нарушения, они занесут это к себе в базу и что бы исправить их вам необходимо будет в обязательном порядке устранять нарушения и приводить помещение в законный вид. В то время когда наш специалист находит нарушения, он сообщает вам об этом, подготавливает планы с детальными размерами, отображением этих нарушений и рекомендациями что нужно сделать. Если вы не захотите восстанавливать урезанный вентиляционный канал или  заложенное окно на фасадной части здания, то ни в какую базу вы занесены не будете, вам просто отдадут планы с указанием нарушений и на этом наша работа закончится.

После обследования объекта, если нарушений нет или они есть, но вы их устранили, можно смело оформлять технический паспорт БТИ в красных линиях, с отображённой самовольно-выполненной планировкой.

Разработка технического заключения о допустимости и безопасности произведённой перепланировки

Когда технический паспорт БТИ в «красных линиях» готов, проектировщик разрабатывает техническое заключение. Оно содержит в себе большое количество нормативно-правовой базы, а так же различные расчёты. В него входят текстовый и графический разделы. Здесь подробно описывается конструктив, состояние несущих конструкций и особенности здания, приводится перечень ранее выполненных работ и выводы о соответствии их нормам. Все необходимые расчеты и измерения показываются в виде таблиц или формул. Также оно содержит планы нежилого помещения до и после перепланировки, и другие графические материалы в зависимости от ситуации – планы перекрытий, или схему расположения проема, или аксонометрию, и т.п. Когда документ готов, он подписывается электронно-цифровой подписью, после чего его можно отправлять на согласование в инстанции.

Согласование выполненной перепланировки нежилого помещения в Роспотребнадзоре (СЭС)

Техническое заключение оснащается описательной частью, она зависит от того, какое назначение у помещения. У данной инстанции огромное количество норм и требований к тому или иному виду нежилого помещения, будь то медицинский центр, кофе с собой, образовательный дошкольный кружок, школа танцев, школа иностранных языков и так далее. Если помещение не соответствует всем требованиям СЭС на 100%, то на положительное заключение можно не рассчитывать. При каждом обращении в СЭС вы оплачиваете пошлину от 15 до 40т.р. (при большой площади и более), а СЭС в сою очередь имеет право отказать и потребовать устранить нарушения, после чего обращаться заново. Что бы избавить собственника помещения от бесконечных затрат на подачи, затянутых на годы сроков, головной боли и траты нервов, компания ООО «РусьБизнесКонсалт» предоставляет услугу согласования с Роспотребнадзором. Мы даём гарантию, что получим положительное заключение, причём с первой подачи.

Согласование с МЖИ, получение Акта о завершённой перепланировке на ранее выполненные без разрешения работы.

Техническое заключение подписывается электронно-цифровой подписью, заполняется заявление, прикладывается заключение СЭС, документы БТИ и весь комлект направляется на рассмотрение в ведомство. Срок рассмотрения составит 30 рабочих дней. Жилищная инспекция назначает ответственного за рассмотрение инспектора, он осуществляет обследование объекта на предмет соответствия техническому заключению, проверяет доступ в помещение, в том числе для маломобильных групп населения. После обследования инспектор передаёт документацию на рассмотрение начальнику округа или же его заместителю. На этом наша задача постоянно находиться на связи с исполнителем и должностным лицом рассматривающим документы, что бы в случае возникновения недопонимания  пояснить, ответить на вопросы, предоставить подтверждающие фотографии исполнителям и максимально сократить вероятность отказа. Но как мы уже говорили, нежилые помещения рассматриваются с особым вниманием, поэтому не смотря на все усилия отказать с первой подачи всё же могут. В таком случае техническое заключение вносятся правки, дополнительные разделы, схемы, пояснения, в зависимости от того, что требует МЖИ. Абсолютное большинство заказчиков предпочитают доверять этот этап нам, заказывая услуги по согласованию «под ключ», ведь никому не хочется вникать во все тонкости и нюансы проектной юриспруденции, а так же общаться с чиновниками и отстаивать свою перепланировку самостоятельно. По итогам оказания услуг заказчик получает Акт о завершённой перепланировке, на основании этого документа можно переоформить документацию в БТИ.