Согласование перепланировки квартиры
в Московской области

1. Что такое проект перепланировки?

Проект перепланировки квартиры — это документ необходимый для согласования перепланировки.  Он требуется в разных случаях, будь то при согласовании перепланировки квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме или же согласовании нежилого помещения в нежилом здании, проведении реконструкции, внесении сведений после перепланировки в данные ЕГРН и т.д..  Что бы официально и законно приступить к каким либо планировочным изменения объекта, нужно получить предварительное разрешение (Распоряжение), это относится как к квартирам, так и к нежилым помещениям. Для получения разрешения на перепланировку Вам понадобится целый список необходимых документов, одним из которых является проект перепланировки.

Проект перепланировки требуется как при согласовании объекта расположенного в жилом, многоквартирном доме, так и в нежилом здании.

При разработке проекта перепланировки на объект расположенный к многоквартирном доме в Московской области, проектировщик руководствуется требованиями к составу проекта из Распоряжения комитета по архитектуре и градостроительству Московской области №27РВ-278 от 16.08.2021. Таким образом, проект перепланировки должен обязательно содержать планировочные решения, то есть план до перепланировки и после. Неотъемлемая часть проекта ещё и архитектурная часть, ведь необходимо показать план монтажа и демонтажа конструкций. Если работы затрагивают несущие конструкции, например планируется проём в перекрытии для объединения двух и более квартир/нежилых помещений по вертикали или же просто расширить стандартный дверной проём в несущей стене то такие работы требуют усиления. В таком случае инженер проекта добавляет конструктивные решения (раздел КР), там показываются расчеты, используемые материалы, различные схемы с наглядном отображением, что бы проект не просто получил согласование в надзорных органах, а ещё и рабочие смогли руководствоваться им при ремонтных работах. Так же при согласовании нежилых помещений в жилых домах, не редко в состав проекта перепланировки требуется включать технологические решения, но лишь как один из разделов, а не отдельный проект.

После отображения планировочных и архитектурны решений проектировщик приступает к решениям по устройству инженерного оборудования (то есть сантехнических приборов), это решение так же представляет собой план, на котором отображаются сантехнические приборы и подводка к ним. Этот план обязательно сопровождается заключением нашего специалиста о функционировании внутренних инженерных систем, которые он обследовал при выезде на объект.

Следующим разделом описательной части идёт решение по противопожарным мероприятием, описывается наличие плана эвакуации, системы пожаротушения.

В целом, хотелось бы отметить, что требований к составу проекта перепланировки нежилого помещения в жилом доме, намного выше чем к квартире, что непременно сказывается на стоимости проекта и сроков его подготовки. К тому же проектная документация изготовленная для согласования перепланировки нежилого помещения должна проходить согласование в Роспотребнадзоре (СЭС), в то время как к жилых помещениям таких требований нет.

Для положительного прохождения этапов согласования в надзорных органах проект перепланировки необходимо дополнить планами БТИ, сведениями о выделенной мощности электропотребления, если, конечно же, плита не газовая. В случае замены, смещения, отключения газового оборудования проект перепланировки должен содержать справку о безопасной работе с газовым оборудованием, в Москве такую справку выдаёт служба Мосгаз, а в МО Мособлагаз.

Так же состав проекта перепланировки меняется при затрагивании в ходе перепланировки фасадной части здания. При изменением внешнего архитектурного облика здания, в состав проекта перепланировки дополнительно ко всем стандартным разделом включаются новые планы, например ситуационный план, масштаб этого плана будет не как у обычного проекта 1:100, а 1:2000. Но самая сложная и кропотливая работа для проектировщика это чертежи элементов (фрагментов) фасадов, которые сопровождаются фото-фиксацией существующего положения фасада и
фотомонтажом проектного решения, фактически это нарисованная 2Dмодель будущего фасада здания. Так же в проект включается схема генплана прилегающего участка территории.

2. Как проходит получение разрешения?

Когда проект утвержден с заказчиком и собраны все необходимые к нему документы, это значит что пора подавать документы на согласование. Для этого вам понадобится правоустанавливающий документ на объект недвижимости, паспорт, СНИЛС. Документы можно подать при личном визите в Администрацию города или же на электронном портале. Наша организация обычно пользуется вторым вариантом. После того как вы заполните заявление и прикрепите все необходимые документы, обращение отправится на рассмотрение, на 14 рабочих дней. Казалось бы ничего трудного, но, увы, согласование документации не равно её подаче. Через пару дней после регистрации обращения Администрация назначит исполнителя. В его задачи входит просмотреть все поданные заказчиком документы, в том числе и проектную документацию. Трактовать те или иные требования законодательства каждый исполнитель любит по своему, например запросить дополнительные схемы или указать какой либо раздел вместо одного листа на двух или наоборот, это обычное дело. Поэтому наши специалисты, они же юристы-проектировщики предпочитают поддерживать контакт с исполнителем которому распределили заявку нашего заказчика, что бы всегда можно было уточнить те или иные нюансы, внести правки и получить положительное решение как можно скорее.

3. Актирование, приёмка работ комиссией и получение Акта о завершённой перепланировке

Когда разрешение на ремонтные работы получено заказчик может официально приступать к ремонтным работам в квартире, не боясь жалоб от управляющей компании или соседей, а как следствие — проблем с надзорными инстанциями. Когда работы закончены, а именно устроено чистовое покрытие пола, установлены и подключены сантехнические приборы, плита, перегородки и отделка, наш специалист проводит аудит, то есть сверяет сделанное с согласованным проектом. Если всё сходится, то составляем акты на скрытые работы, их подписываем мы как авторы проекта, заказчик собственник квартиры и строители с лицензией СРО на работы по гидроизоляции и звукоизоляции. После чего документы направляются в Администрацию, на этот раз для вызова приёмочной комиссии. Назначается дата и время, в обозначенные сроки  в квартиру приходит инспектор, сравнивает планировку с проектом, важно отметить, что сравнивает он визуально, поэтому небольшие отклонения по размерам могут быть не критичны и не повлечь за собой отказа в приёмке. Инспектору передаются акты на скрытые работы, после чего он направляется в Администрацию для принятия решения. Через некоторое время на портал приходит Акт о завершённой перепланировке, тот самый документ, который не имеет срока годности и будет подтверждением того, что все работы в данной квартире согласованны и одобрены инстанцией.