Проект перепланировки. Как заказать и его стоимость.

Проект перепланировки требуется в ситуации, когда нужно видоизменить интерьер квартиры (например, расширить площадь комнаты, превратить два помещения в одно, увеличить размеры санузла, объединить гостиную комнату и кухню).

В этом материале разберёмся в следующих вопросах:

  • из каких разделов состоит проект;
  • что он собой представляет в целом;
  • в каких работах применять такой проект – обязательно, а где можно обойтись без него;
  • стоимость разработки проекта;
  • где можно заказать проект перепланировки?

Что собой представляет проект перепланировки?

Проект перепланировки — это документ, который формируется сотрудниками специальной организации с допуском СРО. Он удовлетворяет всем действующим законодательным нормам и правилам. Мосжилинспекция рассматривает проект перепланировки в качестве основного документа при согласовании планируемых  в квартире работ. Так же вместе с проектом перепланировки необходимо предоставить техническое заключение о состоянии несущих конструкций и о возможности и допустимости планируемых работ. Перепланировка включает в себя следующие мероприятия:

  • перенос межкомнатных перегородок;
  • демонтаж стен, подоконников;
  • формирование новых проёмов в несущих стенах;
  • Замена газовой плиты на электрическую
  • Объединение и расширение санузла;
  • Устройство антресолей и антресольных полок;
  • объединение кухни и комнаты.
  • Устройство кухни-ниши
  • Образование новых вспомогательных помещений (кладовая, гардеробная)

Согласованию по проектной документации также подлежит и замена ванной на душевую кабинку. В июле 2021 года на законодательном уровне было закреплено разрешение на установку душ-трапа в квартире. В данном случае требуется гидроизоляция всей территории санузла с оптимальной прокладкой коммуникаций (чтобы не затронуть плиту перекрытия). Именно для этого и нужен проект перепланировки.

В соответствии с действующим законодательством требуется и согласование изменений в конструкции полов (звукоизоляция, теплоизоляция, основание). Если в процессе ремонта будут затронуты несущие конструкции, то проект перепланировки должен быть дополнен разделом КР (конструктивные решения). Разработка проекта осуществляется на основании следующих документов:

  • план БТИ;
  • дизайн-проект, эскиз или набросок с указанием всех изменений, которые запланированы в квартире (на них следует обозначить любые мелочи – наличие встроенных шкафов, ниш или полок, инсталляция или классический унитаз, место размещения сантехники).

В каких работах применяется проект перепланировки?

Проект перепланировки нужно разрабатывать в тех ситуациях, когда в процессе ремонта меняются первоначальные технические характеристики жилого помещения (квартиры, дома). К перепланировке могут относиться следующие виды работ:

  • заливка бетонной стяжки;
  • объединение санузла;
  • объединение комнат
  • демонтаж подоконного блока при монтаже окон в пол;
  • формирование нового дверного проёма в несущей стене;
  • монтаж новых перегородок;
  • замена двери на арку в несущей стене;
  • расширение дверного проёма в несущей/ненесущей стене;
  • устройство встроенного шкафа или новая гардеробной;
  • перенос газовой плиты, её замена на электрическую, переустановка сантехники на новое место;
  • формирование арки в несущей стене (вместо двери).

Есть и такие категории строительных работ, которые не изменяют план помещения, а, следовательно — к перепланировке не относятся. Выполнять их можно без предварительного согласования:

  • установка новых дверей;
  • замена сантехнических устройств (мойка, ванна, раковина, унитаз);
  • декоративная отделка помещения (поклейка обоев, покраска стен и потолка);
  • выравнивание стен под обои или покраску;
  • монтаж новых труб в санузле;
  • замена электропроводки в случае штробления стен.

Есть комплекс работ, которые согласовать невозможно. К ним относятся монтаж радиаторов отопления на балконе или лоджии, объединение лоджии с комнатой без остекления, объединение газифицированной кухни с комнатой,  демонтаж вентиляционного канала и т.д.

Важные составляющие проекта перепланировки

Проект перепланировки используется для согласования проекта в Мосжилинспекции. В нём нет фотографий с завершённым ремонтом и расставленной мебелью, как в дизайн-проектах. Зато этот документ содержит все изменения, внесённые в первоначальную планировку, инженерные коммуникации и строительные конструкции.

В основе проекта перепланировки содержатся:

  • запись главного инженера-проектировщика о соответствии технических решений санитарно-гигиеническим, экологическим, противопожарным и другим нормативам;
  • пояснительная записка с общими сведениями по принятым архитектурно-строительным решениям и дому в целом;
  • информация по инженерному оборудованию;
  • план квартиры до проведения процедуры перепланировки, описание тех конструкций, которые демонтируются и возводятся в комнате, план помещений после перепланировки с экспликациями;
  • план размещения систем горячего и холодного водоснабжения, принцип обустройства гидроизоляции в «мокрых» зонах;
  • полезные рекомендации к выполнению работ;
  • схемы обустройства перегородок из различных материалов во время их монтажа;
  • выписка из реестра членов саморегулируемой компании;
  • ссылки на нормативные акты (региональное постановление, Свод правил и другие – по ситуации).

Все вышеперечисленные пункты включены в проект перепланировки квартир. Ситуация может осложниться, если жилой объект приобретает статус нежилого. В соответствии со статьёй № 22 Жилого Кодекса — Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, оформить проект планировки беспрепятственно можно только в том случае, если квартира располагается на 1-м этаже. Если же она находится на втором и более верхних этажах, то владельцу для получения разрешения на перевод нужно предоставить доказательства того, что расположенные под его жильём помещения имеют статус нежилых.

Пример проекта

Предлагаем вниманию читателей пример проекта перепланировки квартиры. Он включает в себя следующие части:

  • заглавная страница;
  • содержание проекта;
  • данные о доме и всех видах работ, выполненных в процессе перепланировки;
  • план квартиры до перепланировки и после неё, а также схема с указанием всех видов работ и мест их проведения;
  • экспликация полов и схема гидроизоляции санузлов (если в квартире обустраиваются «мокрые» зоны);
  • схема монтажа новых перегородок;
  • схема дверного проёма и/или его резки с усилением металлоконструкциями;
  • схема антресолей (если они возводятся в квартире) и чертежи, необходимые для установки таких конструкций;
  • теплотехнический расчёт (выполняется при демонтаже подоконного блока между жилым помещением и лоджией, поскольку после таких работ увеличиваются потери тепла и возрастает нагрузка на систему отопления).

Проект перепланировки не включает в себя набор рабочих чертежей по системам кондиционирования, электрике, водоснабжению, отоплению, потому что такие работы согласования не требуют. Такие разделы считаются дополнительными и готовятся отдельно. В рамках подготовки проекта и документов для согласования обязательной процедурой становится выезд на объект. Уточнить данные БТИ и избежать ошибок помогают тщательные обмеры квартиры.

В 90% случаев проект перепланировки принимается специалистами Мосжилинспекции с первого раза. Он рассматривается в срок 3-4 недели и действует в течение 12-ти месяцев после выдачи разрешения на ремонтные работы (Распоряжения). Таким образом, собственник жилья имеет в распоряжении целый год для выполнения ремонта. После завершения работ ему нужно будет вызвать специалиста Мосжилинспекции, который оформит акт приёмки.

Риск отказа и вероятность доработки проекта уже включены в сроки, которые обозначены в договоре. Каждый отказ тщательно анализируется, чтобы впоследствии подобные ошибки были полностью исключены.

Отказ может быть обусловлен различными причинами, одним из которых становится человеческий фактор. Заказчик после завершения ремонта должен тщательно всё перепроверить. Документы в Мосжилинспекцию желательно передавать сразу после разработки проекта. Поскольку изменения в законодательстве появляются регулярно, то подача документов с задержкой в 3-4 месяца может привести к отказу по причине устаревшей информации.

Кто может подготовить проект перепланировки?

Документ о перепланировке квартиры разрабатывает специализированная компания, у которой есть разрешение на разработку проектов различного уровня сложности. Проверить данную лицензию можно у организации, в которую обращается заказчик.

Стоимость проекта

Проект перепланировки подготавливается в срок до 5-10 дней. Минимальная цена такой работы составляет около 25 тысяч рублей. Документ содержит всю полезную информацию по конкретному случаю. Это существенно облегчает процедуру его согласования и даёт возможность выполнить её с первого раза.

Заказчик проекта обязан принимать активное участие в разработке документа и рассказать специалисту обо всех деталях и особенностях будущего ремонта. На руки вместе с готовой проектной документацией клиент получает техническое заключение о безопасности и допустимости планируемой перепланировки.

Обычно заказчики предпочитаются услугу согласования проекта перепланировки «под ключ». В таком случае в перечень работ включается:

  • разработка проекта и составление технического заключения;
  • подготовка проектной документации и их подача на рассмотрение;
  • разрешение споров;
  • визиты в различные инстанции;
  • получение Распоряжения (разрешение на ремонтные работы)
  • оформление приёмочной комиссии
  • получение Акта о завершённой перепланировке
  • получение нового технического паспорта квартиры в бюро технической инвентаризации;
  • передача документации заказчику.

Минимальная стоимость услуги составляет 75 тысяч рублей. Максимальный пакет документов с разработкой проекта перепланировки, его согласованием и техническим надзором над проведением ремонтных работ обойдётся 95 тысяч рублей или выше. Процедура согласования проекта до распоряжения МЖИ составляет 1-3 месяцев. Точный срок работы будет зависеть от тех работ, которые будут проводиться в квартире.

Выводы

Разработка проекта перепланировки невозможна без участия квалифицированных специалистов. Доверить выполнение такой работы лучше проектным организациям, имеющим допуск СРО и имеющим большой опыт в разработке проектов перепланировки. Экономия в данном случае не целесообразна, поскольку она снизит качество проекта и может стать причиной серьёзных нарушений строительных норм, из за чего впоследствии придётся переделывать ремонт. 

Наша компания занимается профессиональной разработкой проектной документации. Мы ознакомлены со всеми нововедениями в своде правил, появляющихся ежемесячно. Специалисты организации точно знают, какие документы будут согласованы, а какие — нет. В проектном отделе трудятся квалифицированные инженеры и сотрудники, осуществляющие проверку проектов и их согласование с заказчиками. Эскиз или дизайн-проект перед заключением договора проходит проверку на соответствие нормам. Цена — фиксирована и остаётся неизменной после подписания договора. Заказывайте проект перепланировки на официальном сайте нашей компании.

ТРЕБОВАНИЯ К СОСТАВУ ПРОЕКТА ПЕРЕУСТРОЙСТВА И (ИЛИ) ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ПОМЕЩЕНИЯ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ.

Список изменяющих документов
(в ред. постановления Правительства Москвы от 19.08.2020 N 1335-ПП)
1. Требования к составу проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме
1.1. Проект переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме (далее — проект) в текстовом и графическом выражении должен содержать:
1.1.1. Планировочные, архитектурные, конструктивные, технологические решения.
1.1.2. Решения по устройству инженерного оборудования и заключение о функционировании внутренних инженерных сетей.
1.1.3. Решения по противопожарным мероприятиям.
1.1.4. Решения по организации производства работ, обеспечения доступности маломобильным группам населения (для нежилых помещений).
1.2. Решения, предусмотренные в проекте, должны включать чертежи узлов и деталей, расчеты нагрузок, сведения по элементам и технологиям повторного применения, проработку предложений по колористике проектируемых элементов, по благоустройству территории и
визуализации объекта (при проведении работ на фасадах объекта).
1.3. Текстовые и графические материалы, входящие в состав проекта в соответствии с пунктом 1.4 настоящего раздела, оформляются в соответствии с требованиями технических регламентов, государственных стандартов, строительных норм и правил, свода правил,
ведомственных строительных норм, санитарных правил и норм.
1.4. Состав представляемого на рассмотрение проекта:
1.4.1. Пояснительная записка, в которой указываются реквизиты прилагаемых к такой пояснительной записке в подлинниках либо надлежащим образом заверенных копиях:
1.4.1.1. Отчетной документации по результатам инженерных изысканий.
1.4.1.2. Сведений о проектной мощности электропотребления.
1.4.1.3. Обязательства проектной организации о соответствии рабочей документации заданию на проектирование, выданным техническим условиям, требованиям технических регламентов, стандартов, сводов правил, других документов, содержащих установленные требования.
1.4.1.4. Перечня производимых работ по переустройству и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме.

1.4.1.5. Выписки из реестра членов саморегулируемой организации.
1.4.1.6. Выводов проектной организации о возможности (невозможности) и допустимости (недопустимости) проведения каждого из планируемых мероприятий.
1.4.1.7. Документа, подтверждающего полномочия лица на подписание электронной подписью от имени проектной организации.
1.4.2. План помещения с указанием исходной конфигурации помещения до переустройства и (или) перепланировки с экспликацией в масштабе М 1:100 (М 1:50).
1.4.3. План помещения со схематичным отображением монтажно-демонтажных работ. Монтажные и демонтажные работы отображаются разными цветами в масштабе М 1:100 (М 1:50).
1.4.4. План помещения после переустройства и (или) перепланировки с экспликацией в масштабе М 1:100 (М 1:50).
1.4.5. Решения по размещению и функционированию внутреннего инженерного оборудования и инженерных систем.
1.4.6. Чертежи узлов, деталей, конструктивные решения и расчеты.
1.4.7. Технология и порядок производства работ.
1.4.8. Заключение о техническом состоянии несущих конструкций здания и о возможности производства планируемых работ, оформленное проектной организацией, являющейся членом саморегулируемой организации (в случае проведения переустройства и (или) перепланировки
помещения в многоквартирном доме в соответствии с проектом, не входящим в перечень типовых). В случае если при производстве работ планируется затрагивание несущих конструкций многоквартирного дома, а также при производстве работ по переустройству и (или)
перепланировке в зданиях с деревянными перекрытиями, заключение о техническом состоянии несущих конструкций зданий и о возможности производства планируемых работ должно быть оформлено проектной организацией — автором проекта многоквартирного дома. При отсутствии сведений об авторе проекта многоквартирного дома или отсутствии автора проекта многоквартирного дома заключение о техническом состоянии конструкций зданий и о возможности производства планируемых работ оформляется проектной организацией, отобранной Мосжилинспекцией. Заключение о техническом состоянии несущих конструкций зданий и о возможности производства планируемых работ включает выводы о допустимости и технических условиях по проектированию и производству планируемых работ по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме, а также в зависимости от их вида:
— о состоянии несущих и ограждающих конструкций и инженерных систем с указанием в графической части несущих и ненесущих элементов и инженерного оборудования;
— о состоянии деревянных перекрытий переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме в уровне пола и потолка при переустройстве и (или) перепланировке помещения, имеющего деревянные перекрытия.

1.5. При планировании производства работ, проведение которых связано с изменением внешнего архитектурного облика зданий, в состав представляемого на рассмотрение проекта дополнительно включаются:
1.5.1. Ситуационный план в масштабе М 1:2000.
1.5.2. Чертежи элементов (фрагментов) фасадов, фотофиксация существующего положения и фотомонтаж проектного решения. Чертежи, фотофиксация и фотомонтаж выполняются в цвете и на художественно-графическом уровне, позволяющем полностью оценить характер предлагаемых изменений архитектурного облика здания.
1.5.3. Схема генплана прилегающего участка территории при планируемом изменении благоустройства или использовании (приспособлении) этого участка, обусловленных изменением внешнего архитектурного облика здания.
1.6. В случае переустройства и (или) перепланировки нежилых помещений в многоквартирных домах к проекту должно прилагаться экспертное заключение о соответствии проектной, предпроектной, нормативно-технической документации техническим регламентам, государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам и акт санитарно-эпидемиологической экспертизы проектной, предпроектной, нормативно-технической документации, разработанных организацией, аккредитованной в установленном порядке (далее — Акт).