Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании в области

Для помещений расположенных в офисных зданиях и торговых центрах порядок согласования проще, чем для нежилых помещений в многоквартирных домах. Для согласования перепланировки такого помещения  потребуется разработать проект перепланировки и техническое заключение, и согласовать изменения с МОБТИ. После чего на основании «чёрных линий БТИ», то есть переоформленной в БТИ новой перепланировкой, отображённой в документации и базе инвентаризационного органа кадастровым инженером разрабатывается технический план, а затем вносятся изменения в сведения Росреестра. На этом перепланировка нежилого, отдельно-стоящего здания будет считаться согласованной.

Как и для всех объектов в Московской области, в том числе и для объектов расположенных в жилых, многоквартирных домах и уж тем более в нежилых отдельно-стоящих зданиях, регламент согласования перепланировки помещения заключается в том, что не важно выполнены ли работы в помещении или только планируются, процесс согласования не меняется. При согласовании перепланировки нежилого помещения в отдельно-стоящем нежилом здании не требуется согласовывать документацию с Администрацией населенного пункта, так же у таких домов нет управляющих компаний, с которыми пришлось бы согласовывать документы.

Итак, если помещение находится в отдельно-стоящем нежилом здании, в независимости от того, выполнены ли работы по перепланировке или только планируются, Чтобы согласовать перепланировку нежилых помещений в нежилых отдельно стоящих зданиях компания ООО «РусьБизнесКонсалт» осуществляет следующие действия:

Согласование перепланировки:

• Заказ архивных документов, анализ перепланировки
• Выезд, обмер, обследование помещения, подготовка поэтажных планов для утверждения  с заказчиком.
• Разработка технического заключения о состоянии несущих конструкций и о допустимости и безопасности перепланировки
• Разработка и подготовка проекта перепланировки нежилого помещения
• Подача в БТИ, заказ обследования техником помещения
• Согласование с БТИ
• Внесение изменений в техдокументацию БТИ

 

Кадастровые работы:

 

• Изготовление технического плана помещения
• Внесение изменения в ЕГРН

Не смотря на то, что к нежилым помещениям расположенным в нежилых зданиях требований меньше, важно понимать, что между работами по перепланировке и реконструкции очень тонкая грань. Например, если вы запланировали возвести антресоль в нежилом помещении жилого дома, то эти работы в соответствии с Распоряжением комитета по архитектуре и градостроительству Московской области №27РВ-278 от 16.08.2021 будут считаться перепланировкой, при условии что вновь возводимая конструкция будет занимать не более 40% площади от всего помещения. В то время, как, если те же самые работы вы запланируете провести в помещении нежилого здания, то данная идея обернётся длительной волокитой по сбору документов для получения разрешения на реконструкцию, так как Распоряжение комитета по архитектуре и градостроительству Московской области №27РВ-278 от 16.08.2021распространяется на объекты в жилых многоквартирных домах, а по нежилым зданиям чиновники руководствуются в основном градостроительным кодексом, в котором чётко сказано, что работы ведущие к увеличению площади за счёт пристройки, надстройки и прочих конструктивных элементов являются реконструкцией.

ГрК РФ Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе

Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Поэтому перед началом каких либо работ рекомендуем проконсультироваться с профессионалами, а лучше заказать проектную документацию.

Помимо антресоли к реконструкции так же относится прокладка дополнительных инженерных систем. Предположим, что у вас 2х этажное помещение в нежилом здании, где на верхнем этаже предусмотрено расположение сетей водоснабжения и канализации и вы установили там дополнительные мокрые точки, такие работы будут считаться перепланировкой и МОБТИ утвердит новую планировку на основании проекта и технического заключения. Но есть ещё часть помещения на нижнем этаже, расположенное, скажем, на цоколе, и там проектом дома не было предусмотрено никаких стояков водоснабжения и канализации, но вы решили организовать там санузел, с дополнительной прокладкой сетей водоснабжения и канализации, такие работы будут считаться реконструкцией.

Несмотря на это, выход из ситуации есть. Характеристики здания описывает лицензированная проектная организация, то есть мы. В проекте наши специалисты самостоятельно прописывают на каких этажах были предусмотренные те или иные инженерные сети, а на каких нет, что даёт нам возможность получать положительное заключение даже в таких непростых ситуациях. Но это касается только МОБТИ. У того же Росреестра например, есть собственные базы, с информацией о здании, включая проекты этих зданий, что даёт им возможность сравнивать информацию из проектной документации, то есть проекта перепланировки с документами разработанными при строительстве здания. Поэтому, в описанной выше ситуации лучше ограничиться новыми документами БТИ и не вносить изменения в Росреестр, в противном случае можно получить вот такой отказ:

 

Выявлен перенос стояков водоснабжения и канализации на 1 этаже во вновь образованном помещении V ком. 1, 2 площадью 101.8 кв.м, и организация санузла на этаже подвал в помещении площадью 97.1 кв.м.

При возведении здания с кадастровым номером 77:10:..04..1:…. 1969 года постройки

расположение сетей водоснабжения и канализации на этаже подвал предусмотрено не было. Таким образом, образование дополнительных помещений с прокладкой стояков ВиК ведет к работам по реконструкции в здании.

 

Вывод можно сделать следующий, что лёгких перепланировок на сегодняшний день не существует, законодательство часто меняется и становится всё больше норм и правил. Где бы не располагалось ваше помещение, будь то в жилом доме или нежилом здании, везде есть свои нюансы и «подводные камни», поэтому мы всегда советуем своим заказчикам на будущее обращаться за консультацией заранее, а потом уже проводить ремонтные работы.